legal

Mimořádné zákony upravující nájem bytů a nebytových prostor určených pro podnikání

Nájem bytů

Je zřejmé, že omezující opatření související se současnou pandemií budou mít důsledky na sociální a ekonomické poměry v České republice. Odborníci předpokládají, že řada domácností nebude schopná řádně hradit nájemné, čímž se vystaví hrozbě výpovědi. V reakci na tuto situaci předložila Vláda Parlamentu návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby. Návrh zákona je v současné době schválen Parlamentem ČR a čeká se na podpis prezidenta a vyhlášení ve sbírce.

Podstatou zákona je omezení možnosti výpovědi pro neplacení nájemného po stanovenou dobu, prodloužení doby splatnosti nájemného a odložení splátek úvěrů poskytnutých Státním fondem rozvoje bydlení.

Ochrana nájemců

Podle zákona pronajímatel nebude moci do 31. 12.2020 nájem jednostranně ukončit pouze proto, že je nájemce z převážně důvodu plynoucího z mimořádných opatření v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v době od 12. 03. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádných opatření (zatím tedy není jisté do kdy). Jinými slovy pronajímatel nebude moci nájemci dát v této době výpověď jen proto, že má nájemce problémy s řádným placením nájmu splatného během trvání mimořádných opatření. Současně se fakticky prodlužuje doba splatnosti pohledávek na nájemném, které se staly splatnými v době trvání mimořádného opatření při epidemii, a to do 31. 12.2020. Teprve po marném uplynutí této doby je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět, a to bez výpovědní doby (viz níže).

Důležité je upozornit, že povinnost zaplatit nájem tímto zákonem není ovlivněna, a nájemné se neodpouští.

Nájemce má zejména povinnost pronajímateli všemi dostupnými prostředky dokázat, že v prodlení s placením nájmu je důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii (opatření vlády, ministerstva zdravotnictví či hygienické stanice), které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemci tak budou zejména dokazovat, že u nich vznikly překážky v práci, v důsledku kterých se jim snížil příjem. Nájemci tak budou zpravidla předkládat rozhodnutí zaměstnavatele, vyplácení snížené náhrady mzdy, uzavření provozoven, pokles příjmů, potvrzení od úřadu práce, orgánů sociálního zabezpečení apod.

Státní fond rozvoje bydlení může na žádost příjemce úvěru odložit splátky na dobu do 30. listopadu 2020, doloží-li příjemce úvěru neschopnost splácet úvěr vzniklou v důsledku mimořádného opatření při epidemii. Celková doba splácení úvěru se v tomto případě prodlouží o dobu, na kterou byla odložena splatnost splátek.

 

Ochrana pronajímatelů

Zákon počítá i s ochranou pronajímatelů, jelikož pamatuje i na situace, kdy nájemce dlužné nájemné (které se stalo splatné v době od 12. 03. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádných opatření) nedoplatí ani do zmíněného data 31.12.2020, kdy končí tzv. ochranná doba. Pokud taková situace nastane, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby, ze dne na den. Nájemci si tedy budou muset důkladně pohlídat, aby nejpozději v květnu příštího roku zaplatili veškeré nájemné, které bylo splatné v době trvání mimořádných opatření.

Pronajímatelé navíc mají možnost nejdříve po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu, nelze-li po nich spravedlivě požadovat, aby omezení v zákonném rozsahu snášeli. Taková situace nastane zejména tehdy, pokud by pronajímateli včasným nezaplacením nájmu hrozilo, že nebude mít ani na nutnou výživu sebe a své rodiny. V případě sporu bude rozhodovat soud.

Důležité je nakonec upozornit na skutečnost, že pronajímatelé nadále mohou nájem ukončit z jiných důvodů, než z důvodu neplacení nájemného v důsledku dopadů mimořádných opatření na nájemce.

 

Nájem nebytových prostor určených pro podnikání

Současně s výše popsaným zákonem na ochranu nájemců bytů Parlament ČR chválil zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání. Obdobně jako u prvního nse v současné době čeká na podpis prezidenta a vyhlášení ve sbírce zákonů. 

Podstatou zákona je možnost odkladu splátek nájmu prostor sloužících pro podnikání pro ty podnikatele, kteří jsou postiženi nouzovým stavem a souvisejícími mimořádnými opatřeními.

Ochrana nájemců

Podle návrhu zákona pronajímatelé nesmí do 31.12.2020 nájem jednostranně ukončit pouze proto, že je nájemce z převážně důvodu plynoucího z mimořádných opatření v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo v době od 12. 03. 2020 do 30. 06. 2020. Jinými slovy pronajímatel nebude moci nájemci dát v této době výpověď jen proto, že má nájemce kvůli mimořádným opatřením problémy s řádným placením nájmu spatného od 12. března do 30. června. Zákon tak fakticky umožňuje odklad nájemného splatného během krize až do 31.12.2020.

Nájemce má zejména povinnost pronajímateli všemi dostupnými prostředky dokázat, že v prodlení s placením nájmu je důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii (opatření vlády, ministerstva zdravotnictví či hygienické stanice), které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemci tak budou zejména dokazovat, že museli uzavřít provozovny, že jim výrazně poklesly zakázky apod.

Stejně jako v případě nájmu bytů povinnost zaplatit nájem tímto zákonem není ovlivněna, a nájemné se neodpouští.

 

Ochrana pronajímatelů

I druhý zákon počítá i s ochranou pronajímatelů, jelikož pamatuje i na situace, kdy nájemce dlužné nájemné (které se stalo splatné v době od 12. 03. 2020 do 30. 06. 2020) nedoplatí ani do zmíněného data 31.12.2020, kdy končí tzv. ochranná doba. Pokud taková situace nastane, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět s výpovědní dobou 5 dní. Nájemci si tedy budou muset důkladně pohlídat, aby nejpozději v prosinci 2020 zaplatili veškeré nájemné, které bylo splatné v době trvání mimořádných opatření.

Pronajímatelé navíc mají možnost nejdříve po skončení nouzového stavu požadovat zrušení nájmu, nelze-li po nich spravedlivě požadovat, aby omezení v zákonném rozsahu snášeli. Taková situace nastane zejména tehdy, pokud je pronájem jediným zdrojem příjmu pronajímatele.

Důležité je také upozornit na skutečnost, že pronajímatelé nadále mohou nájem ukončit z jiných důvodů, než z důvodu neplacení nájemného v důsledku dopadů mimořádných opatření na nájemce.

 

 


Kodap skupina - daňové poradenství

mini mapa ČR Vybrat kancelář

Specializované kanceláře

(00420) 485 228 422

info@kodaplegal.cz

cs en de 

ETL Global
Rychlý kontakt close